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财报点评|万科:暂结股权之争 转型之路“乱”中求索_搜龙体育

发布时间:2021-06-07 06:55:02来源:搜龙体育-首页编辑:搜龙体育-首页阅读: 当前位置:首页 > 猎奇怪事 > 手机阅读

2018年3月26日,万科企业股份有限公司(000002.SZ)公布2017年业绩公告。截至期末,万科已完成销售额人民币5298.8亿元,同比快速增长45.3%。销售面积3595.2万平方米,同比快速增长30%;销售均价为每平米大约14739元,同比快速增长11.7%。数据来源:年报透露数据同时,万科2017年在全国商品房市场的份额由2016年的3.1%下降至3.96%,并在22个城市的销售金额名列当地第一。

尽管自2009年开始,万科就早已仍然对外发布销售目标,但其销售业绩快速增长平稳,并于期内跨过5000亿元大关,沦为惟三的5000亿房企。营收平稳 转型之路“内乱”中求索数据来源:年报透露数据及wind截至期末,万科营业总收入2428.97亿元,营业利润508.13亿元,归属于母公司股东的净利润280.52亿元;同比快速增长1.01%、30.22%和33.44%。

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万科房地产业务的承销毛利率为25.8%,同比下跌6.0个百分点;每股收益2.54元,同比快速增长33.68%,每10股分送低约人民币 9.0 元(含税)的现金股息。尽管2017年万科的房地产开发收益占到总收入的96%,但仍然并未暂停对物流、商业、教育、养老、长租公寓等业务的投放与尝试。

万科对转型的探寻比人们想象中的要早于。2008年,广佛交接处的万汇楼开业,万科对出租市场的布局与实验月启动,然而这个实验并远比顺利。2010年,北京万科的“快乐汇”项目,谦和养老公寓,配以护理、身体健康会所等服务老年人的设施,万科开始投身于养老地产。

2014年,时任万科总裁的郁亮曾说道:“万科转型要‘内乱’三年。”在郁亮明确提出国内房地产行业转入白银时代的概念之时,万科月明确提出转型“城市设施服务商”。同年,万科投身于物流地产,先后入驻廊坊、贵阳与武汉。2015年,郁亮又说道,“未来10年万科要做万亿大市值。

其中住宅只占到50%,另外50%都来自新的业务。”2016年,万科发售了第一个长租公寓品牌——泊寓,万汇楼时期的经验令其万科守住布局先机。然而,广州万科构建177.84亿元的销售额的背后,其旗下开业的4000套长出租公寓,仅有贡献了3000万收益。

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同年,万科运营的103个养老项目,仅有2个现金流为于是以。时间回到2017年的中期业绩发布会上,郁亮回应,万科的181个养老项目,牵涉到5种有所不同类型模式,但目前仍未思索出有有效地商业模式,以及持续盈利模式。在平稳营收的背后,转型“内乱”三年或许一语出谶,未雨绸缪的万科转入了转型的瓶颈期。

然而,万科减缓了扩展的速度。截至2017年底,万科已在全国29个城市开业96个泊寓项目,开业房间数多达3万间,提供房间数多达10万间,2018年期望追加10万间。2017年业绩报告会上,郁亮对长租公寓否赚的问题对此道:“任何最出色的业务都就是指不赚开始的。”同时,万科新的获得物流地产业务36个,是2016年的10个与2015年的8个之和的两倍。

截至报告透露日,万科物流地产业务总计提供 62 个项目,可出租物业的建筑面积482 万平方米,其中已竣工运营项目共计 26 个,平稳运营项目平均值出租率超过 96%。然而,万科未明确透露物流地产项目的盈利情况,只是透漏其成熟期项目的净运营收益正处于较好水平。

此外,在规模快速增长之下,物流地产的较低周转、较低报酬也是不容忽视的问题。清净负债率仅有8.8% 期末现金较多数据来源:年报透露数据及wind截至期末,万科资产负债率为83.98%,同比快速增长3.44个百分点;清净负债率仅有为8.8%,同比上升17.1个百分点。现金清净增加额848.36亿元,大幅度快速增长205.8%;期末现金1643.26亿元,不足以覆盖面积短期借款大约161.1亿元及一年内届满的非流动负债大约461.6亿元,是其净负债率较低的主要原因之一。

土储同比增加14% 物业收益大幅度快速增长67.28%数据来源:年报透露数据及wind截至期末,万科在土地储备方面,权益建筑面积8741万平方米,同比快速增长14.43%。其中,开建项目权益建筑面积大约4374万平方米;规划中项目权益建筑面积大约4077.9万平方米。此外,旧城改建项目的权益建筑面积合计大约289.1万平方米。期内,万科追加研发项目216个,新的转入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市,在海外新的转入吉隆坡。

权益规划建筑面积大约2768.1万平方米,公司权益地价和综合改建成本总额合计大约2188.9亿元,追加项目均价为每平方米7908元。2017年,万科物业管理收益大约71.3亿元,同比大幅度快速增长67.28%,且于年底转入80个城市。地铁集团成第一大股东 组团合购普洛斯数据来源:年报透露数据及wind地铁集团于期内并购万科29.38%的股权,沦为公司的第一大股东。

宝能方面改以25.4%的股权比例位列第二大股东,安邦的股权也仍持有人6.73%的股份。自2015年7月开始的万科股权之争再一告一段落。继续完结股权之争的万科,接棒王石的郁亮,步子节奏轻快了许多。

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趁此机会以551亿元并购广信资产包,取得项目核心资产为广州市区16宗可研发土地;接着牵头杜仲投资、低瓴资本和中银集团三家以大约790亿元的代价并购新加坡物流巨头普洛斯,其中,万科持有人普洛斯21.4%的股份,出有资金额大约169.2亿元,为第一大股东。“去各地实地考察万科项目只中选养老、长租公寓”,“谁再行跟我托开发商,我跟谁缓”,“泊寓只是过渡性产品”,“从‘城市设施服务商’升级到‘城市建设与生活服务商’”,郁亮的转型战略或许在加快落地构建。

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